Перелом парадигмы

|Оливер Сакс
|Пробуждения
|Вступление к изданию 1990 года

С большим трудом (это было все равно что гладить себя против шерсти) я изложил все, что мог, в ортодоксальном, или конвенциональном, формате — листы бумаги были покрыты статистическими выкладками, цифрами, таблицами и графиками — и разослал статью в различные общемедицинские и неврологические журналы. К моему огорчению и разочарованию, ни одна из этих статей не была принята редакциями — некоторые вызвали строгое, даже, пожалуй, яростное, отторжение, словно я написал что-то невыносимое. Это подтвердило ощущение, что я задел в людях самые сокровенные чувства, каким-то образом вызвал и обрушил на свою голову даже не профессиональную, а эпистемологическую тревожность и ярость [Пять лет спустя случилось так, что один из неврологов, не пропустивших мое письмо в «ЖАМА» (он заявил, что мои наблюдения находятся за гранью вероятного), председательствовал на собрании, где был показан документальный фильм «Пробуждения». В фильме есть примечательное место, в котором представлен весь головокружительный набор разнообразных ненормальных «побочных эффектов» и нестабильных состояний на лекарство. Я был просто зачарован реакцией моего коллеги на это зрелище. Сначала он с полуоткрытым ртом удивленно взирал на экран — было такое впечатление, что он впервые видит такие ответы на леводопу, и его реакция была реакцией наивного, почти детского изумления. Потом он вспыхнул, лицо его залила краска гнева (либо от стыда, либо от подавленности, не могу точно сказать). Ситуацию, которую он считал выходящей за рамки вероятного, он теперь был вынужден наблюдать собственными глазами. Потом у него появился очень любопытныйтик, конвульсивное движение головой — он попытался не смотреть на экран. Наконец, что-то бормоча себе под нос, он порывисто вскочил со стула в самой середине демонстрации фильма и выбежал из зала. Я нашел его поведение весьма необычным и поучительным, так как оно показало, какими глубинными и всепоглощающими могут быть реакции на «невероятное» и «невыносимое».].
Я не только бросил тень сомнения на то, что поначалу представлялось просто назначением обычного лекарства и регуляцией его эффектов. Я бросил тень сомнения на предсказуемость действия лекарств как таковую. Я (возможно, и сам полностью этого не понимая) намекнул на что-то странное, на противоречивость рутинного способа мышления и обычной, общепринятой картины мира. Всплыл спектр невиданных странностей, радикальных случайностей, и все это представилось беспокоящим и путающим карты («Эти вещи настолько странны, что для меня невыносимо их видеть». — Пуанкаре).
Итак, к середине 1970 года я был вынужден остановиться, во всяком случае, в том, что касалось публикаций. Работа продолжалась, она была неизбежной и волнующей, и я накопил (смею надеяться) целую сокровищницу наблюдений, гипотез и размышлений, связанных с добытыми мной фактами. Но у меня не было ни малейшего представления о том, что с ними делать. Я знал, что мне представилась редчайшая возможность. Я сознавал, что мне есть что сказать, но не видел возможности заговорить. Я верил своему опыту, но лишился медицинской «публикабельности» и доверия моих коллег. Это было время растерянности и подавленности, гнева, а порой и отчаяния.
Тупик открылся, и лед был сломан в сентябре 1972 года, когда редактор «Лиснера» предложил мне написать статью по моим наблюдениям. Это был шанс, который не следовало упускать. Вместо того чтобы получить привычную резкую отповедь, я получил великолепное предложение, мне дали шанс написать и опубликовать все, что накопилось за столь долгое время в моих архивах. Я написал «Великое пробуждение» в один присест, единым духом, не вставая из-за стола. После этого ни я, ни редактор не изменили там ни единого слова, и на следующий месяц эссе было напечатано. Здесь, с чувством непередаваемого облегчения и освобождения от тисков «медициноподобного» и медицинского жаргона, я описал чудесную панораму феноменов, какие наблюдал у моих пациентов. Я описал восторг их «пробуждений», я описал муки, которые за этим последовали, но прежде всего я стремился описатьфеноменыс точки зрения нейтрального и феноменологического (более, нежели терапевтического или «медицинского») взгляда.
Но целостная картина, теория была обусловлена феноменами. Это показалось мне революционной мыслью. «Новая нейрофизиология, — писал я тогда, — имеет квантово-релятивистский характер». Это было и в самом деле дерзостью. Она возбудила меня и других, хотя вскоре я начал думать, что сказал слишком много и одновременно слишком мало. Происходило нечто, конечно, весьма странное, но не квантовое, не релятивистское, нет, что-то более рутинное и обычное, но еще более странное. Я не мог представить, что это такое, тогда, в 1972 году, хотя оно преследовало меня, когда я приступил к завершению «Пробуждений» и постоянно прикасался к этой странности, уклончиво, прибегая к мучительным метафорам.
За статьей в «Лиснере» (в отличие от статьи в «ЖАМА» на два года ранее) последовал всплеск интереса и поток взволнованных писем, продолжавшийся несколько недель. Эти ответы на публикацию положили конец долгим годам подавленности и замалчивания, ободрили меня и придали сил и мужества. Я собрал отложенные в долгий ящик истории болезни, составленные в 1969 году, добавил к ним одиннадцать новых и через две недели закончил «Пробуждения». Легче всего было с историями болезни, они писались, можно сказать, сами, буквально вырастали из опыта. Я всегда очень трепетно относился именно к ним как к истинному и неоспоримому ядру «Пробуждений». Все остальное спорно, как и все спекулятивные добавления.
Но публикация в 1973 году «Пробуждений», хотя и привлекла большое внимание общественности, встретила такой же холодный прием у представителей моей профессии, какой встретили мои первые статьи на эту тему. В медицинской прессе не появилось ни одного отклика, царило неодобрительное или непонимающее молчание. Только один храбрый редактор (из «Британского медицинского журнала») выступил по этому поводу, сказав, что «Пробуждения» стали его издательским выбором на 1973 год, однако и он не удержался от комментария по поводу странного молчания врачебного сообщества.
Я был совершенно расстроен, подавлен и опустошен этим врачебным «мутизмом», но неожиданно пришла помощь. Я был очень обрадован и ободрен реакцией А.Р. Лурии. Лурия, сам посвятивший всю свою жизнь детальному изучению нейрофизиологических феноменов, опубликовал две необычные, почти художественные истории болезни — «Ум мнемониста» (1968) и «Человек с расщепленным миром» (1972). К моей неописуемой радости, среди странного и полного медицинского молчания, которое последовало за публикацией «Пробуждений», я получил письмо, точнее, два письма, от него.

Источник

– Что происходит в сегменте доверительного управления? Как-то тихо, нет информации о сделках. Это связано с общей стагнацией на рынке коммерческой недвижимости?

– Новостей действительно немного, но всё понемногу движется. По-прежнему больше востребованы услуги по эксплуатации. Но насчёт стагнации не согласен. На офисном рынке было несколько драйверов. Например, переезд Газпрома обеспечил неплохое заселение классу А и В+. Но это доставило неудобства IT-компаниям (вторые по значимости драйверы рынка), которым пришлось потесниться или даже переехать.
Бизнес-центры класса В и С тоже особо не испытывали нехватки в арендаторах. Ставки за последние несколько лет выросли примерно на 15%, значит, увеличивается валовая выручка и наши комиссионные.
У собственников бизнес-центров стало больше требований к управлению издержками, к отчётности, прогнозированию и бюджетированию объекта. Это не очень большой, но устойчивый спрос.
МТЛ – многопрофильная компания. Помимо классического управления БЦ, мы продолжаем работать с бурно развивающимся сегментом апартаментов и видим определённые перспективы в коворкингах. Коворкинг – это перелом парадигмы на рынке офисной недвижимости. Шеринг-экономика подводит нас к тому, что скоро будут востребованы не столько собственность или аренда (аренда – тоже владение с затратами на ремонт, отделку, содержание), сколько нечто совершенно новое. Мы говорим об аренде рабочего места с подготовленной инфраструктурой, которая передаётся во временное пользование и гибко меняется в зависимости от нужд. На такие услуги сегодня большой спрос. Думаю, лет через пять коворкинги займут до 15% от общего объёма офисных площадей в Петербурге.

– Есть мнение, что в США мода на коворкинги уже прошла, и там бизнес возвращается к привычному формату…
– Я глубоко изучал вопрос и могу сказать, что это ошибочная точка зрения. Когда американские компании выводят на рынок БЦ с открытой планировкой (open-space), то называют его местом для совместной работы – co-working.
Поэтому некоторые наши эксперты считают, что эти open-space и есть коворкинги. А открытые планировки в США действительно уходят в прошлое, там переходят к гибридной или кабинетной «нарезке».
Cовременные коворкинги – это не open-space и не хипстеры, которые, сидя на подоконниках, пытаются создать программный продукт. Это сложносочинённая система, где 80% площадей – гибкая кабинетная «нарезка» для команд от 2 до 4-5 человек. Остальное – открытые пространства для обсуждения идей и мозговых штурмов. WeWork даёт примерно такие показатели, у других – 70 на 30%, а «Практик» заявляет 90 на 10%.
Именно поэтому коворкинги – идеальное пространство не только и даже не столько для фрилансеров и удалённых сотрудников, но и для вполне серьёзных компаний; не только мелких и средних, но и крупных, которые хотят рационально использовать рабочее пространство, не связывая себя долгосрочными обязательствами и затратами.
Кроме того, компании-арендаторы коворкингов более плодовиты и чаще генерируют креативные идеи, потому что не изолированы друг от друга. Есть открытые и закрытые фирмы, каждому – своё.

– Закрытых компаний у нас с каждым годом становится только больше…
– Да, поэтому 75% спроса приходится на «закрытые» офисы, но 15% – на коворкинги. А 15% от всей арендопригодной площади в городе – это колоссальный рывок, такой же взрывной рост, какой мы видим сейчас в апартаментах.

– Какие услуги более востребованы на рынке управления?
– Facility management – эксплуатация зданий или управление издержками (инфраструктурой). Если у вас адекватные цены и хорошее качество работы, заказчик всегда найдётся.
Есть спрос на услуги по повышению капитализации объекта (системный анализ наилучшего использования, инвентаризация площадей, перепрофилирование или реконструкция объекта). Если выполненная работа устраивает, владелец может передать объект в управление. Спрос на Property management (управление доходом) невелик, но он есть.
Думаю, такая ситуация и у других внешних УК, за последние 5-7 лет на рынке кардинально ничего не изменилось.

– Внешнее управление по-прежнему больше распространено в офисном сегменте?
– Да. У нас был интересный опыт на Большой Морской улице. Мы заходили на управление БЦ, подготовили финансовую модель, а дальше начались вариации. Собственник говорит: как-то мало денег, посчитайте мне апарт-отель, а потом – посчитайте вариант между хостелом и БЦ, а можно – креативное пространство… В рамках контракта на управление мы разработали три концепции возможного использования, посчитали три финансовые модели (два варианта БЦ разной категории и апарт-отель). Был также сценарий с продажей, мы и покупателя нашли. Собственник остался доволен, поблагодарил, мы получили хорошее вознаграждение за работу и расстались. Но в итоге заказчик выбрал самую рискованную стратегию – решил строить гостиницу 4 или даже 5 «звёзд».
В сфере торговли сделок по передаче объектов в управление почти нет. Сейчас у нас только один новый ТК в Шушарах, который строит компания «ПСК». Фирма «БестЪ. Коммерческая недвижимость» разработала концепцию и теперь выступает эксклюзивным брокером по сдаче
помещений в аренду. Мы уже управляем апарт-отелем от этого застройщика. Это проект Like на «Политехнической».
Сколько недвижимости у вас в управлении, в том числе принадлежащей сторонним компаниям?
Всего – около 300 000 кв.м (в основном – офисы), из них 100 000 – в доверительном управлении. Для меня это хороший результат. Продать услугу внешней компании очень тяжело, поэтому используем разные схемы. Например, мы не всегда работаем с деньгами на наших счетах, а научились проделывать операции дистанционно, когда средства сразу поступают на счёт собственника. Это нравится заказчику. Мы согласовываем каждый шаг: план движения денежных средств, бюджет доходов и расходов. И владелец, однажды пройдя всю цепочку, понимает механизм, для него всё прозрачно.

– Есть ли в вашем портфеле государственные или муниципальные объекты?
– Пока нет, но есть несколько обращений от федеральных структур. Они хотят получить варианты наилучшего использования объектов, не вовлечённых в оборот. Часть из них не может сдаваться в аренду, и федералы не знают, как с ними быть.
Но пока эти обращения не переросли в контракты. Поэтому мы начали предлагать доверительное управление в виде агентского договора, где владельцем и получателем всех профитов остаётся РФ, а мы только управляющие. Разрабатываем концепцию, привлекаем инвестиции (некая форма ГЧП), даём новую жизнь объекту и получаем свои комиссионные. Мы не сдаём площади в аренду, а предлагаем совместно развивать объект. Например, художники пользуются помещениями, принадлежащими Федерации, но они не бизнесмены и не могут эффективно управлять активом. А мы можем предложить вариант коворкинга, чтобы привлечь туда и художников, и галеристов. И за счёт таких коллабораций получается эффективное использование площадей.

– Какие направления считаете перспективными?
– Фундамент незыблем – это управление бизнес-центрами. А стены – это управление апарт-отелями, что даёт хорошую подпитку с точки зрения кэш-флоу. Сегмент апартаментов стремительно развивается, и мы в компании «МТЛ. Апарт» планируем до 2022 года получить в управление более 1000 юнитов.
Есть и другие идеи. Хотим попробовать развить компанию («МТЛ. Доход»), которая управляла бы апартаментами не как гостиницей, а в формате доходного дома. Хочется с помощью апартаментов потеснить «серый» рынок аренды жилья.

– Откуда уверенность, что сможете заполнить номера, особенно в крупных проектах, если не брать центральные районы?
– Стратегия разная. В проекте на «Политехнической», например, большой поток гостей даст вуз. А в других местах – туризм, прежде всего, китайский.

– И у вас расчёт на китайцев?
– Почему нет? Спрос колоссальный. «Охта Групп» продала гостиницу «Карелия», новый собственник получил четыре «звезды». Тем не менее автобусы с китайскими туристами не перестают курсировать туда один за другим, как конвейер. Конечно, надежда не только на китайцев, но и на трудовую миграцию. У нас пока не сформирован рынок цивилизованной среднесрочной аренды жилья. Потребность есть, люди готовы платить больше, чтобы получить больше услуг.
Есть компании, готовые компенсировать сотруднику расходы на аренду жилья, но для этого нужны официальные бумаги. Кто вам в частном секторе будет подтверждать расходы? Там не всегда можно поселиться с животными, а порой даже с детьми, а в апартах – пожалуйста.

– Что делать, если доходность обещает девелопер при продаже апартаментов, а обеспечивать это должна УК? Кто будет нести ответственность?
– Один из вариантов – создание совместного предприятия. Для управления апарт-отелем Next мы с компанией «Еврострой» создали УК «МТЛ-Next». Мы предоставляем свои компетенции, заказчик предлагает возможности девелоперской компании, и у них есть желание научиться грамотному управлению. Так и выстраиваются современные коммуникации с рынком.
Чем больше будет представлена наша компания в других предприятиях, тем выше будет у неё капитализация. Это новая форма сотрудничества.
Мы также ведём переговоры с девелоперами, развивающими коворкинги, чтобы входить в такие совместные компании.

– Недавно стало известно, что вы читаете курс лекций по управлению недвижимостью в петербургских вузах…
– Да, руководство ГК «БестЪ» подписало соглашение о сотрудничестве с Экономическим университетом и Высшей школой экономики. Андрей Лушников, Георгий Рыков и я в этом году начали вести практические курсы для студентов по управлению коммерческой недвижимостью. В курс входит лекция Андрея Лушникова о шеринг-экономике и бизнесе в стиле айкидо, в которой он объясняет, где искать креативные подходы к ведению бизнеса. Георгий Рыков рассказывает о типологии и классификации объектов недвижимости и их наиболее эффективном использовании. Я учу управлять чистым
операционным доходом, финансами и пр. Студенты будут проходить практику на наших объектах, лучших поощрим. Один из призов – поездка на международную выставку MIPIM. Таким образом готовим кадры и для рынка, и для себя.

Источник